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        交房流程

        瀏覽次數:11694次 最近更新:2022-03-18
        依據商品房買賣合同的約定,開發商在合同約定的交房期限內將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。交房是一門大學問,在交房中需要的手續、交房手續以及驗房技巧都是一些常識。雖然在交房的時候,開發商都會有專人負責和業主一起驗房,但是,初次收房的業主們還是最好找熟悉的人或者有過購房經驗的朋友陪同一起收房。

        最新消息


        武漢將啟用商品房合同新范本 臨時水電交房屬違約

        長江日報消息 記者昨日從房管部門獲悉,按照住建部和工商總局發布的示范文本,武漢市將啟用新版商品房購房合同,其中增設了多項條款保障購房者權益。 詳情

        1
        交房流程:

        22.jpg

        2
        開發商交商品房條件

        1、經建設工程質量監督機構核驗合格。商品房一般是由所在區、縣建設工程質量監督站核驗,出具是否合格的書面證明,如果驗收合格,還須說明質量等級,如合格、優良等。

        2、辦理房地產初始登記手續,取得了新建商品房房地產權證,俗稱“大產證”。實際上只要取得“大產證”,就必須具備一、二條所列條件。沒有“大產證”的,開發商不能辦理交房手續,開發商向買方預先交付房屋交鑰匙的,買方應拒絕接受。


        3
        未交房就裝修有風險

        不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時,就提前進房裝修,等交房期屆滿,開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到位;或質量存在問題或產權有糾紛;或有些費用未繳付,導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產權證。這時購房者只能是左右為難。退房吧,已投入大量裝修資金和時間、精力;不退吧,住下去確有諸多不便,或干脆無法居住,再說,即使是要求退房,購房者也無法要求開發商賠償自己的全部經濟損失,因為購房者也有過錯,也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。


        4
        房屋交房手續:

        一、開發商的交房通知書

        開發商在拿到相關證件后,根據法律規定才可以開始交房,交房首先第一步是向業主發出書面形式的通知書,一般以郵寄的方式寄過去,這樣程序規范有保障。在發出通知書前應聯系業主是否更換了地址,以免業主錯過了交房日期。

        交房通知書范本

         

          尊敬的客戶:

          **項目已順利通過各項驗收,達到交付條件,將于******日提前交付使用,特此敬告。請您準備相關資料按照以下交房流程辦理接房手續。

          1. 自接到本通知之日起,可致電售樓部,查詢您所購商品房的實測面積。

          2. ****-**日我們將在**售樓部集中辦理交房手續。請您攜帶:

          (1) 購房合同原件;

          (2) 全部交款收據原件;

          (3) 身份證原件(委托他人辦理接房手續的客戶須出具委托雙方身份證原件及復印件、授權委托書);

          (4) 分期付款客戶需繳納的購房尾款;

          (5) 貸款購房的客戶,請按《商品房買賣合同》附件六相關條款帶齊辦證費用。

          3. 辦理交房手續流程:

          (1) 持購房合同及收據在“結算柜臺”處辦理結算單;

          (2) 持結算單和收據在“財務柜臺”補交或退房款并開具發票;

          (3) 持發票到物業公司繳納物業管理費、辦理兩證代收稅費等相關費用;

        相關收費明細表


        收費單位

        收費項目

        收費標準

        備注說明

        **

        1層住宅物業管理費

        **/㎡月

        預收10個月(從******日至******日)

        2層以上住宅(含二層)物業管理費

        **/㎡月

        商鋪物業管理費

        **/㎡月

        裝修垃圾清運費

        **/

        報裝時收取

        裝修保證金

        **/

        報裝時收取,入住滿3個月后退費

        **

        辦理房產證代收稅費:契稅

        發票總金額的2%商鋪4%

        詳見合同),******日后購房客戶辦證費用根據國家調整后的標準收取。

        公共部位維修基金

        發票總金額的2%商鋪1%

        印花稅、登記費等

        發票總金額的0.4%


        4、于**月**-**日在現場辦理移交手續的客戶,憑《發票》、《鑰匙移交單》領取精美禮品一份。

        5
        交房通知書的作用:

        1、交房通知書起了告知作用,故內容應明確,避免業主最終以地點不明、材料不齊備、相關費用未準備等原因糾纏其未能及時收房,推卸責任,交房通知書末可注明具體詢問電話,以防有所疏漏。

        2、對于房屋交付時間的固定作用。交付時即使業主再多,需要分批收房以提高工作效率,仍要在交房通知上寫出具體時間。

        3、 確定風險轉移與風險承擔的作用。根據規定,在買房人接到交房通知后,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔;同時,這也涉及到物業管理等費用的起算時間點。

        因此,交房通知書發出的地址一定要以其所簽訂的買賣契約中的地址為準,不能有誤,如有業主要求更改,不能以電話或是口頭告知為準,需其按照合同約定或以提供書面材料為準。因為根據雙方購房契約的約定,雙方在以合同約定地址發出函件后經合理時間視為對方已收到。


        6
        驗收

        購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收,并做好記錄,同時,不要忽視對房屋產權是否清晰進行核驗。

        驗收時,開發商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗合格單和商品房房地產權證。開發商不出示的,購房者可以拒絕驗收,由開發商承擔責任?!贰吩敿?/span>(房屋驗收標準)


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        交房提供“三書”

        所謂的“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》?!督ㄖこ藤|量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證。這三份文件在交房的時候需要提供。

        1、 住宅質量保證書

        《住宅質量保證書》是住宅質量保證書,是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時,針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件,具有法律效力,開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任。

        通常房屋保修的事項應該由開發商企業親自負責維修和處理,如果,開發商委托物業管理公司等其他單位負責保修事宜的,必須在《住宅質量保證書》中對所委托的單位予以明示,保證購房者權益獲得實際保護。

        主要內容

        1、工程質量監督部門核驗的質量等級;

        2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

        3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水5年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限,由房地產開發企業與用戶自行約定。

        4、用戶報修的單位,答復和處理的時限。》》》更多

        2、 住宅使用說明書

        《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的,告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。

        根據規定,《住宅使用說明書》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題,說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

        主要內容

        《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:

        1、開發單位、設計單位、施工單位,委托監理的應注明監理單位;

        2、結構類型;

        3、裝修、裝飾注意事項;

        4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

        5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

        6、門、窗類型,使用注意事項;

        7、配電負荷;

        8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

        9、其他需說明的問題。

        住宅中配置的設備、設施,生產廠家另有使用說明書的,應附于《住宅使用說明書》中。

        一般是收房就應該領取到的?!贰?/span>更多

        3、建筑工程質量認定書

        《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證?!冻鞘蟹康禺a開發管理暫行辦法》規定,房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向主管部門提出綜合驗收申請,主管部門應當在收到申請后一個月內組織有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的,不準交付使用。

        主要內容

         1、規劃要求是否落實;

         2、配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢;

         3、單項工程質量驗收手續是否完備;

         4、拆遷補償款安置方案是否落實;

         5、物業管理是否落實;

         6、其他。 

        想了解某個樓盤的交房時間,可以進入億房新房信息系統新房詳情頁查詢》》點擊

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        武漢市取消竣工交付備案證

        根據武漢市房管局官方網站2月26日通知:

        商品房現售備案是市房管局的一項重要工作,也是房地產市場一項重要監管手段,關系到所有開發企業和廣大人民群眾的切身利益。近期,市政府下發關于調整和規范市級權利清單的通知,我局正式取消了“新建商品房竣工交付備案”事項,確定了商品房現售備案等多項行政權力。市房管局主動作為,以協同增效為目的,積極研究“商品房竣工交付備案”事項的取消對現售備案工作的影響,組織人員對歷年來辦理的現售備案檔案進行分析,結合住建部《商品房銷售管理辦法》要求,找準現售備案審批工作的關鍵環節和關鍵點,多次與開發企業溝通,摸清企業訴求,召開研究精簡方案專題會議,取消了工程施工進度現場核查表、工程施工進度照片、建設工程施工合同等6項材料,合并現售方案和現售方案備案證明等2項材料,將現售備案的收件資料由過去的22項變為現在的15項,進一步方便企業辦事。截至目前,該項方案已報市法制辦審批,待通過后即可全市執行。

        房管部門:竣工交付備案證本來就不起把關的作用

        眾所周知,交房的時候開發商都會出示竣工交付備案證,表示樓盤各項目都已取得專項驗收,購房者可以放心在家等著辦理產權證。但是現在房管局取消竣工交付備案證之后,購房者還能安心收房嗎?收房之后還能如期辦理產權證嗎?

        小億通過采訪武漢市房管局工作人員了解到,過去開發商在通過相關部門完成規劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收之后就可以申報并由建管單位核發竣工交付備案證。由于該證是辦理房屋“兩證”的必要文件,所以購房者普遍把其作為交房的重要依據。

        但是事實上竣工交付備案證本來就不對樓盤起到把關作用,交房的條件不由行政職能部門認定,而是由買賣雙方根據商品房買賣合同中的相關約定執行。也就是說如果商品房買賣合同中沒有明確約定以《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》作為交房條件的,開發商本來也可以不出示竣工交付備案證。

        此次取消竣工驗收備案證是為了精簡辦事流程,購房者交房的時候不用再查看竣工交付備案證,但是對于交房條件以及產權登記還是可以參考購房合同,按照購房合同的約定執行就可以。

        竣工交付備案取消后如何防開發商手續不齊全?

        那么取消了收房查看竣工交付備案正的環節,我們如何預防開發商后期無法順利辦理產權證呢?

        一、房管局工作人員提醒,我們只是取消了開發商拿規劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收換發竣工驗收備案證的環節,開發商在交房前仍然需要完成各項單體驗收的,我們在交房的時候可以跟開發商協商讓其出示各項單體驗收的文件。

        二、如果開發商拒絕出示單體驗收的資料,我們則可以根據合同約定的內容執行:

        1.JPG

        1、看商品房買賣合同第九條,交房期限及條件的約定,嚴格按照合同約定的條款收房驗房。合同一般會約定項目會完成規劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收。

        3.JPG

        2、看商品房買賣合同第十六條,關于產權登記的約定,交房之后90天內開發商辦理產權登記之后就可以辦理產權證了。如果因為開發商的原因不能辦理產權證的,我們是可以要求退房的。


        9
        簽署房屋交接書

        購房者對房屋及其產權進行檢驗,認為符合合同約定條件的,應與開發商簽訂房屋交接書;對不符合合同約定的,應做好記錄,要求開發商簽字,直至開發商的房屋完全符合交房標準,再簽署房屋交接書。


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        交房時收取的費用:

        結算面積,退、補房屋尾款

        在辦理入住手續時首先要做的就是結算面積,(面積正負百分之三,金額多退少補)。雖然在購買房產時購房者已經知道了該房產的面積,但是房產的實測面積與購買合同中還是會存在一些微小的差異。所以,在辦理相關手續時,應依據測繪部門出示的《面積實測表》,對面積誤差進行結算。如果房屋面積減少,開發商應該按合同中的具體約定將減少面積的房款退還業主,反之亦然。

         

        物業管理費

        在辦理入住手續時,絕大多數情況下業主會被要求先繳付一年或半年的物業管理費。因為物業公司從開發商手中接過小區的管理權之后,馬上就要為小區的后續建設和養護開展工作,所以先行收取一定的物業費不但是這是物業公司為了降低運營風險的一種做法,也是使物業工作得以正常開展的重要前提之一。

        供暖費

        目前武漢部分小區有集體供暖,這個費用會提前交,但是大部分小區不涉及這個費用。

         

        裝修保證金

        在收房后,裝修之前向物業繳納的押金,一般是三千元左右。目的在于約束業主不可私自改變房子的一些承重墻,外立面,不配合物業的裝修時間規定,建筑垃圾的處理是否在物業劃定地點等等。裝修保證金是可以退的。

         

        建筑垃圾清運費

        按面積計收,每平方一般不超過3元;按戶計收,小戶型(100㎡以內),每戶一般不超過200元,中戶型(101-150),每戶一般不超過300元;大戶型(151㎡及以上),一般不超過500元。小區在該項收費具體標準可能會有細微差別,總費用基本為幾百元。

         

        水、電、煤氣、有線、寬帶等費用

        a. 購房合同中如果明示了提供水、電、有線電視系統等,而未明示在交房時需另外收取費用的,在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。比如在武漢市,水、電、煤氣、有線電視屬于基礎設施,在購房合同一般會注明交房時已含這些配套,相應的初裝費就不用交。

        b. 寬帶的初裝費要自己繳納,不同運營商的初裝費不同。

        c. 電費,目前武漢市的電費可以預存,也可以用了等電費通知單出來以后再交錢。

        d. 水費,有的小區是預存,有的是用了以后再交。預交的一般會有一個水費卡,直接在物業交錢。

        e. 煤氣,收房的時候會提供煤氣卡。武漢市一般采取預存的方式繳納。



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        交房時需繳納的稅費

        繳費項目

        收費標準

                                

        契稅

        (征收標準以購房合同簽訂的時間為準)

        武漢市普通住宅標準:

        中心城區(含江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等七個中心城區及東湖新技術開發區,武漢經濟技術開發區和東湖生態旅游風景區)普通住房應同時滿足以下條件:住宅小區建筑容積率在1.5以上;單套建筑面積在144平方米(144平方米)以下;總價不超過144萬元(144萬元)。

        遠城區(含東西湖、蔡甸、漢南、新洲、黃陂及江夏等區)普通住房標準應同時滿足以下條件:住宅小區建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在144平方米(144平方米)以下;總價不超過90萬元(90萬元)。

        契稅征收標準:首套:90平及以下1%、超90平1.5%

        二套房:90平及以下1%、超90平2%

        維修基金

        購房合同2008111日到201151日之間簽訂的:磚混結構住宅49/平方米,無電梯框架結構住宅55/平方米,有電梯14(14)以下框架結構住宅61/平方米,有電梯15()以上框架結構住宅73/平方米。

        購房合同2008111日前簽訂的:住宅維修基金按照2%標準交存,非住宅維修基金按照1%標準繳存。

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        交房時要注意些什么?

        1、注意及時接收入住通知書。

        大多數售樓處在要交房之前都給給業主發入住通知書。這是收房的第1步,要注意期限。一般,開發商約定的收房時限在通知書寄出30天內,所以購房者要安排好時間。接到入住通知書后,首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房,則應提出處理意見,并根據開發商的答復決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。記得帶上購房合同、入住通知書、身份證以及相關的費用。

        2、查看“三書一證一表”。

        業主在收房時一定要查看三書一證一表,這點是非常重要的。入住通知會有正式的函件寄到您手里,“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》,“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,“一表”是指《竣工驗收備案表》?!犊⒐を炇諅浒副怼肥菢潜P向主管部門上報驗收備案的詳細資料,是開發商必須對樓盤負責的標記文件。這三份文件是樓盤通過驗收,經過國家有關部門認可的標記,是發展商交樓的必要條件。

        3、辦理驗房手續。

        驗房是一個很重要的環節,尤其是房子的面積,一定要量好。房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則:先驗后收,先驗房再繳費、辦理入住手續是收房的正常程序,但目前發展商能讓買家先驗樓后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字,再發批條,讓業主到物業管理處去拿鑰匙。

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